Kup pan ziemię

Jak twierdzą eksperci od nieruchomości: w ziemię zawsze warto inwestować. W ciągu ostatnich 28 lat wartość gruntów wzrosła aż 48-krotnie. W czasie pandemii lokowanie pieniędzy w grunty stało się bardzo popularne. Niektóre rodzaje działek sprzedawane są „od ręki” i po wysokich cenach.

Autor

Dariusz Staniewski

galeria

Szukamy inwestycji bezpiecznych, stabilnych, przewidywalnych i opłacalnych. A taką właśnie wydaje się być zakup gruntu. Z kilku powodów. Mamy do czynienia z ograniczoną ilością gruntu, a popyt i ceny stale rosną. Zawsze więc będzie można działkę zbyć (w najgorszym wypadku) po cenie nabycia. Grunt nie wymaga także takiego zajmowania się nim, jak w przypadku nieruchomości budowlanych – naprawiania, ogrzewania, itp.

Kawałek własnej ziemi rodzi kilka możliwości jej wykorzystania, m.in. inwestycyjnego, rekreacyjnego, prowadzenia biznesu, można ją wydzierżawić lub przekazać np. dzieciom w spadku. W czasie pandemii wzrósł popyt na nieduże działki – ludzie zostali zmuszeni do przebywania w domach i pewnych przypadkach ograniczono możliwości spędzania czasu na świeżym powietrzu. Szczególną popularnością zaczęły się więc cieszyć małe ogródki działkowe położone w dużych  miastach. Spędzanie czasu na takim terenie często żartobliwie określa się „wczasami na RODOS” – w Rodzinnych Ogródkach Działkowych Otoczonych Siatką. 

Według danych portalu RynekPierwotny.pl w ponad 4 tys. rodzinnych ogrodów znajduje się ponad 900 tys. działek zajmujących powierzchnię 41 tys. hektarów, a liczbę osób bezpośrednio korzystających z działek w Polsce szacuje się na 4 miliony. Ceny takich gruntów zaczynają się od kilkudziesięciu tysięcy złotych. W niektórych miastach za ROD trzeba zapłacić nawet ponad 100 tys. złotych (w przypadku wyposażenia np. w całoroczny domek).

Jeżeli celem nabycia gruntu jest inwestycja i zysk, trzeba zadbać, aby nabyć właściwą działkę zgodną z charakterem prowadzonego biznesu. Jeżeli stawiamy na usługi np. rekreacyjne (choćby wynajem letnich domków), powinniśmy wybrać teren w okolicach o potwierdzonych walorach turystycznych, krajobrazowych, wypoczynkowych – morze, góry, rzeki, jeziora, itp. Jeżeli chcemy prowadzić na niej biznes o charakterze przemysłowym, powinniśmy wybrać tereny o dużym potencjale rozwojowym – w pobliżu dużych miast, dróg, stref gospodarczych. 

Główną wadą inwestowania w grunty jest cena takich operacji. Rośnie w zależności od atrakcyjności położenia. Poza tym mało opłacalne jest zbywanie jej w niedługim czasie po nabyciu. Aby podnieść wartość działki, nabywca powinien w nią zainwestować czas i pieniądze, m.in. w przypadku gruntu rolnego – odrolnić, uzbroić, przyłączyć media, ale także uzyskać wszystkie niezbędne pozwolenia na zagospodarowanie i zabudowanie. Dzięki temu (m.in. poprzez zmianę wyceny metra kwadratowego z powierzchni nieruchomości gruntowej na usługowo mieszkaniową) zysk z transakcji znacząco wzrośnie. Pomimo pandemii, nie zmniejsza się tempo inwestycji w budownictwie wielo- i jednorodzinnym. Sprzedaż gruntu pod takie przeznaczenie może być więc okazją do zarobku. 

Przed nabyciem działki przeznaczonej pod inwestycje warto sprawdzić jaki jest jej status prawny i stan – czy na tym gruncie były prowadzone badania geologiczne, jakie jest jego podłoże, czy nie są to tereny zalewowe, czy nie będą podlegać ochronie ze względu na środowisko, czy jest dostęp do mediów, do drogi publicznej, czy na tym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, co zawiera (czy pozwala na zaplanowaną inwestycję), jeżeli nie jest uchwalony, to kiedy do tego dojdzie, czy działka ma pozwolenia na budowę lub warunki zabudowy, czy nie odmówiono wydania takich decyzji (z jakich powodów), czy ewentualni sąsiedzi nie zgłoszą zastrzeżeń do inwestycji, jaka jest księga wieczysta dla tej działki.

– Choć pandemia jeszcze się nie skończyła, obserwujemy duże ożywienie na rynku, które pojawiło się wraz z odmrożeniem gospodarki. Tym co warto odnotować, jest utrzymanie się wysokich cen gruntów, które nie spadły nawet w szczycie pandemii. Wbrew niektórym przewidywaniom zmniejszony popyt na mieszkania i biura, a także zapowiedzi ograniczenia ich podaży przez deweloperów, nie przełożyły się na spadki cen. Warto przy tej okazji zwrócić uwagę na szczególnie dobrą sytuację rynku magazynowego, który za sprawą dynamicznego rozwoju e-commerce w okresie pandemii odnotował jeszcze większe niż zwykle zapotrzebowanie na grunty pod nowe projekty – mówi Emil Domeracki, dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych w Colliers International. 

Jak podaje Colliers, dobrze zlokalizowane działki, pozbawione wad prawnych i technicznych, nie straciły na zainteresowaniu. Wynika to z bardzo ograniczonej dostępności takich gruntów, co nawet przy mniejszej aktywności inwestorów i liczbie rozpoczętych projektów sprawia, że są one atrakcyjnym produktem inwestycyjnym. Aktualna sytuacja pozwoliła ukrócić spekulacyjne zakupy gruntów, które mocno nakręcały wzrost cen działek w ciągu ostatnich lat. Inwestorzy z dużą ostrożnością inwestują i przygotowują się do transakcji, zbierając z rynku szczegółowe dane. Wciąż jednak obserwujemy wyostrzone apetyty zakupowe, bowiem nieruchomości gruntowe zachowują się stabilnie i w niepewnych czasach są bezpieczną przystanią dla kapitału.

– Zapotrzebowanie na grunty wbrew pozorom nie zmalało, a inwestorzy dysponują kapitałem do zainwestowania. Problem może się pojawić jedynie w przypadku tych transakcji, które wymagają finansowania kredytem. Banki zaostrzyły bowiem swoją politykę i zdecydowanie mniej chętnie pożyczają pieniądze, spowalniając w ten sposób niektóre procesy inwestycyjne – dodaje Emil Domeracki. 

Zdaniem aż 65,6 proc. Polaków najlepszym zabezpieczeniem finansowym na emeryturę jest posiadanie nieruchomości (źródło: Badanie Homo Homini), a grunty uważane są za bezpieczną, zyskowną i stabilną formę inwestowania kapitału. Kluczem do sukcesu inwestycyjnego jest oczywiście wybór odpowiedniego gruntu – takiego, który swoimi konkretnymi walorami zagwarantuje powodzenie inwestycji. Inwestorzy kupują ziemię pod budownictwo mieszkaniowe z planem jej późniejszej odsprzedaży deweloperowi lub też planują sami postawić na zakupionym gruncie osiedle. Inny kierunek to zakup gruntu pod działalność handlowo-usługową – polskie i zagraniczne sieci handlowe wciąż dynamicznie się rozwijają i poszukują nowych lokalizacji. Dotyczy to także dynamicznie rosnącego rynku e-commerce. Największe pieniądze wciąż jednak można zarobić na gruntach rolnych, pod warunkiem, że kupi się takie grunty, które z powodzeniem można poddać procedurze odrolnienia. 

Jak przekonują eksperci z firmy Saveinvest, specjalizującej się w inwestycjach w ziemię, grunty rolne są dużo tańsze, a zmiana przeznaczenia ziemi z rolnej na budowlaną, połączona z uzbrojeniem działki i wybudowaniem drogi dojazdowej niesie za sobą średnio trzykrotny wzrost wartości inwestycji. Ponadto, sprzedając po 5 latach następuje zwolnienie z „podatku Belki”, czyli 19-procentowego podatku dochodowego od wzrostu wartości nieruchomości, który stanowi istotną część zgromadzonych środków. Dzięki inwestycji w tanie grunty rolne po kilku latach możemy odsprzedać z zyskiem drogie działki budowlane. Dodatkowo wartość gruntu wzrasta po podziale na mniejszy areał. Grunty rolne są najbardziej odporne na wahania rynkowe. Z danych serwisu grunttozysk.pl wynika, że od kilkudziesięciu lat ich wartość, systematycznie i stabilnie rośnie – nieruchomości rolne zyskały 846% od 2002 roku. 

 
5( 19)
Grudzień'20