Aparthotele – inwestuj z głową

Jeszcze do niedawna inwestycje w condohotele były uważane za jedne z najbezpieczniejszych i najbardziej opłacalnych. Popyt nakręcił podaż i wraz z lawinowym wysypem tego typu inwestycji, ich rentowność zaczęła spadać, coraz częściej też zamiast obiecywanych zysków dochodzi do utraty zainwestowanych pieniędzy. Condohotele mogą oczywiście przynieść oczekiwaną stopę zwrotu, niemniej trzeba kierować się pewnymi zasadami i zdrowym rozsądkiem. 

Autor

Jakub Jakubowski

galeria

Inwestycja w condohotel lub aparthotel – bo obie nazwy w Polsce są praktycznie tożsame – polega na zakupie pokoju w obiekcie hotelowym lub apartamentu na wynajem w budynku mieszkalnym. Inwestor oddaje pokój w zarządzanie operatorowi i czerpie z tego zyski, ma też ten pokój do dyspozycji w ramach tzw. pobytu właścicielskiego przez określony w umowie czas w ciągu roku. Operator zaś dba o obłożenie obiektu, utrzymuje w nim czystość, prowadzi usługi gastronomiczne, usługi SPA & wellness i inne wpisane w specyfikę branży hotelarskiej, przejmuje też część kosztów utrzymania nieruchomości i dodatkowych usług. 

Ile można zarobić na inwestycji w pokój hotelowy, czy apartament w systemie condo? Dzisiaj trzeba powiedzieć sobie jasno – jeśli ktoś obiecuje dwucyfrową stopę zwrotu, ten z pewnością jest wybitnym optymistą lub po prostu wprowadza potencjalnego inwestora w błąd. 

– Realną stopą zwrotu, co wynika z rentowności hotelarstwa w Polsce jest 5-6%. netto od wartości netto pokoju. Wszystko powyżej to ryzykowne oferty. Naszym inwestorom proponujemy dwa systemy rozliczeń. W przypadku budynków hotelowych jest to stała stopa zwrotu na poziomie 5-6% netto od wartości netto pokoju. Drugi system to podział zysku w proporcji 50/50 w przypadku budynków z apartamentami wakacyjnymi. W przypadku obu z nich wszelkie koszty utrzymania, w tym części wspólnych oraz związanych z eksploatacją ponosimy my jako operator. Jedynymi kosztami po stronie inwestorów są podatek od nieruchomości oraz fundusz remontowy potrzebny w przyszłości na modernizację lub odświeżenie takich elementów jak elewacja czy dach – mówi Piotr Śliwka, dyrektor rozwoju Zdrojowa Invest. 

Zdrojowa Invest to prekursor i lider rynku condo w Polsce, który swą potęgę zbudował na spektakularnych inwestycjach w województwie zachodniopomorskim. W portfolio firmy założonej przez dwóch braci z Kołobrzegu jest kilkanaście obiektów z 1400 pokojami w zarządzaniu, w takich kurortach jak Kołobrzeg, Świnoujście, Ustronie Morskie czy Szklarska Poręba. Aktualnie Zdrojowa Invest realizuje 4 obiekty, z czego dwa będą otwarte w ciągu pół roku. Jeden z nich to pierwszy w Polsce i nad Bałtykiem resortowy Hilton w standardzie pięciu gwiazdek plus, który powstaje w Świnoujściu. Drugi to Radisson Hotel Szklarska Poręba, w którym dostępnych jest jeszcze kilka apartamentów z widokiem na pasma Karkonoszy oraz Gór Izerskich. Kolejne dwa obiekty do Radisson Resort Kołobrzeg z planowym otwarciem na wakacje przyszłego roku oraz ostatni etap świnoujskiego Baltic Park Fort. 

– W kołobrzeskim Radissonie znajdzie się 209 pokoi, rozbudowane zaplecze basenowe wzbogacone o zjeżdżalnie, basen na dachu z widokiem na morze oraz Kids Club, restaurację, jak i strefę SPA & Wellness. Drugi z nich to budynek apartamentowy wchodzący w skład kompleksu połączonego z Radisson Blu Resort Świnoujście, w którym apartamenty na ostatnich piętrach posiadać będą prywatne tarasy (ok 40-60 m2) z prywatnymi jacuzzi, wspaniałym widokiem na morze oraz najpiękniejszą w Polsce świnoujską plażę. Realizacja tego obiektu planowana jest na drugi kwartał 2021 – mówi Piotr Śliwka, dyrektor rozwoju Zdrojowa Invest. 

Ale nie tylko Zdrojowa Invest oferuje inwestycje w systemie condo w województwie zachodniopomorskim. W Świnoujściu duńska firma Kristensen Group zbudowała kompleks Baltic Park składający się z 12 budynków z ponad 270 apartamentami o powierzchni od 35 do 123 m2. Ich największą zaletą jest lokalizacja - kompleks usytuowany jest w odległości 50 metrów od morza. 

W Sianożętach, pięknej nadmorskiej miejscowości obok Kołobrzegu i Ustronia Morskiego, firma Baltic Home realizuje inwestycję Błękitne Tarasy, w której znajdzie się 135 apartamentów. Firma nie podaje jednak jakiej stopy zwrotu mogą się spodziewać inwestorzy. Również w Sianożętach, w formule condohotelu powstaje apartamentowiec Imperiall Apart. Będzie on dopełnieniem kompleksu Imperiall Resort & MediSpa, który w tym miejscu powstawał przez 15 lat i zmienił dwa pogierkowskie budynki w nowoczesny ośrodek. Projekt przewiduje 89 apartamentów, a w podziemiu 35 miejsc parkingowych. Apartamenty o standardzie czterogwiazdkowym będą miały od 27 do 76 m2 kw. Ich sprzedaż już trwa. Apartamenty są sprzedawane jako wykończone pod klucz, a nie w stanie deweloperskim, jak to dzieje się zazwyczaj. 

– Nabywcom gwarantujemy 6% rocznie od zainwestowanej kwoty netto i prawo 14-dniowego pobytu właścicielskiego. Tworzymy alternatywę dla osób inwestujących w nadmorskie apartamenty na wynajem, których nie interesują Mielno i Kołobrzeg. U nas uzyskają wyższy standard za mniejsze pieniądze – mówi Marcin Kozak, właściciel firmy realizującej inwestycję. 

Inwestycje w systemie condo zawitały też do Międzyzdrojów. Najbardziej spektakularna to kompleks Wave Apartments budowany przez Green House Development. Obiecywana inwestorom stopa zwrotu skalkulowana została na 7 procent. W ramach kompleksu powstanie pięć 10-piętrowych budynków 60 metrów od morza. Znajdziemy tutaj strefę SPA & wellness z całorocznymi basenami wewnętrznymi i zewnętrznymi, jacuzzi z wodotryskami, fitness, strefę sportów wodnych na plaży, a także restaurację, klub muzyczny, kręgielnie, strefę dla dzieci oraz boisko i garaż na 300 samochodów. W Międzyzdrojach powstaje też 4-gwiazdkowy aparthotel By The Sea Resort z 207 pokojami sprzedawanymi w systemie condo z gwarancją 6 proc. zwrotu rocznie. Oddanie do użytku planowane jest w 2020 r.

Ciekawą inwestycją jest również kompleks Rogowo Pearl, składający się z pięciu budynków o śmiałej architekturze, w których powstanie ok. 500 apartamentów wakacyjnych. Wszystkie apartamenty są w standardzie ,,pod klucz”. W inwestycji zaplanowano dwa baseny oraz plac zabaw i mini siłownię na powietrzu. W trzecim budynku powstaną restauracje, spa i siłownia. W późniejszym czasie deweloper planuje również zagospodarowanie terenów zielonych - mają powstać tam korty i boiska,
a przy jeziorze miejsca plażowe, mini marina oraz gastronomia.

Z kolei Mielno upodobał sobie norweski przedsiębiorca Stein Christian Knutsen kierujący holdingiem Firmus Group. Grupa wybudowała dotąd apartamentowce Tarasy, zespół kameralnych budynków apartamentowych pod nazwą Rezydencja Park, aparthotel Molo Park oraz Dune Resort, spektakularny kompleks 330 apartamentów ze strefą rekreacyjną z basenami, sauną i ekskluzywną salą fitness. Dune stoi dosłownie na wydmie, tuż przy promenadzie spacerowej. Unikalna lokalizacja to jeden z wyróżników inwestycji. Z tarasów obu budynków można zejść prosto na plaże. 

Inwestycji przybywa, a wpływ na to ma kilka czynników. Przede wszystkim rosnąca popularność polskich kurortów, zarówno wśród turystów krajowych, jak i zagranicznych. Główny Urząd Statystyczny podaje, że w 2018 roku podczas wakacji miejscowości nadmorskie odwiedziło o 10,6%. turystów więcej niż w porównywalnym okresie roku 2017. To przełożyło się na większą liczbę udzielonych noclegów. Drugim czynnikiem wpływającym na popularność inwestycji w condohotele i apartamenty na wynajem jest niestabilność rynku finansowego. Lokowanie kapitału w nieruchomości cieszy się dużym zaufaniem Polaków. Trzeba sobie jednak zdać sprawę, że inwestycja w condohotel nie jest pozbawiona ryzyka, aczkolwiek ryzyko te można ograniczyć robiąc dokładną analizę. 

Jak inwestować, by nie stracić? Podstawą bezpiecznego inwestowania jest wybór takiego podmiotu, który nie tylko wybuduje atrakcyjny obiekt, ale i w przyszłości będzie skutecznie i efektywnie nim zarządzał. Doświadczenie w branży hotelarskiej, znajomość rynku i jego niuansów, umiejętność przewidywania trendów ma tutaj niebagatelne znaczenie. Warto też zweryfikować sytuację finansową oferenta. 

– Na rynku inwestycji w kurortach mamy bardzo dużo świeżych graczy, którzy do tej pory w zasadzie nie budowali nic z tego segmentu. Jeśli taki deweloper faktycznie chce prowadzić hotel, i bierze do tego rzetelną, doświadczoną firmę doradczą to szanse powodzenia są duże. Na rynku condohoteli są świadomi inwestorzy. Nie wątpię, że mają doskonale ułożony biznesplan na lata. Lub już działają w modelu condo i wypłacają zyski, a jednocześnie są „czystej krwi” hotelarzami. Sporo jednak jest na rym rynku klasycznej deweloperki, czyli więcej myślenia o nieruchomości, a nie o hotelu i obsłudze gości – mówi Marlena Kosiura, ekspert z portalu inwestycjewkurortach.pl

Wybierając nieruchomość, należy kierować się kilkoma istotnymi aspektami, a przede wszystkim powinno się stawiać na pewną lokalizację, która przyciągnie do wykupionego lokalu odpowiednią ilość gości. Trzeba zwracać uwagę na położenie obiektu zarówno w skali makro - największe i prestiżowe kurorty nadmorskie i górskie, jak i w skali mikro – czyli lokalizacja w samym kurorcie wpływająca na jego potencjalne obłożenie (która linia zabudowy, bliskość morza, plaży, szlaków górskich, jaki widok, itp.). Oprócz lokalizacji, ważna jest oferta hotelu – SPA & wellness, gastronomia, zaplecze biznesowe, specjalistyczne usługi dla gości, udogodnienia dla rodzin z dziećmi, rozwiązania typu smart wykorzystujące nowe technologie, itd. 

Olbrzymi wybór condohoteli sprawia, że każdy inwestor staje też przed dylematem, czy kupić apartament w istniejącym i funkcjonującym już obiekcie, czy takim, który dopiero się buduje lub wręcz jest na etapie dziury w ziemi? Ta pierwsza opcja daje możliwość szybkiej weryfikacji biznesu – można przyjrzeć się temu jak on działa, jaki jest faktyczny standard obiektu, jakie są wrażenia gości, itd. Z zakupem pokoju w condohotelu wiąże się równocześnie umowa z przyszłym operatorem obiektu na zarządzanie całym hotelem wraz z jego obsługą, promocją i ryzykiem. Sprawny operator to klucz do powodzenia biznesu, bo to on obsługuje gości od momentu rezerwacji, przez regulację finansów, sprzątanie, serwis, aż po zdanie kluczy. Odpowiednia jakość świadczonych usług ma decydujący wpływ na atrakcyjność pobytu w condohotelu, a tym samym na zadowolenie gości. Wraz z odpowiednią strategią marketingową, czynniki te są w stanie zapewnić ciągłość najmu, a w konsekwencji generowanie większych zysków dla inwestora. 

 

Marlena Kosiura

Zachodniopomorskie jest w zasadzie kolebką nieruchomości condo. W żadnym innym regionie nie powstaje tak wiele inwestycji hotelowych i apartamentowych sprzedawanych w systemie condo. Jeśli za jakość uznajemy wysoki standard budynków, architekturę i dopasowanie projektu do potencjału lokalizacji to niestety trzeba przyznać, że powstaje dużo niskiej jakości projektów. Ich problem polega na zbyt dużej skali, niedopasowanej ani architektonicznie do zabudowy wokół, a przede wszystkim mocno ingerując w naturę. Często inwestycje przypominają bardziej zwykłe apartamentowce niż hotele. Ich architektura i bardzo okrojone zaplecze usług dodatkowych powodują, że de facto trudno je uznać za hotele. Oczywiście nie wszystkie powstające inwestycje są złe. Przy tego typu inwestycji ważna jest wiarygodność dewelopera i firmy zarządzającej. Warto mieć pełną świadomość jakie ryzyka wiążą się z zakupem pokoju czy apartamentu w hotelu. A są to m.in. sezonowość kurortów, przesycenie rynku w określonych lokalizacjach, wiarygodność firm (deweloper, zarządca), trendy związane z turystyką, rozwojem kurortu oraz wszelkie szczegóły dotyczące bieżących kosztów posiadania takiej nieruchomości. Realne stopy zwrotu zależą od konkretnej lokalizacji i projektu, ale średnio jest to ok. 5-6% rocznie. Kwotowo jest to średni ok. 28-34 tys. zł rocznie. Oczywiście są inwestycje w których deweloper zapewnia umową stopy na poziomie nawet 8% rocznie. Są też inwestycje, które swoim właścicielom przynoszą nawet 10% rocznie. By osiągnąć takie stopy zwrotu obiekt hotelowy musi generować wysoki poziom zysków przez cały rok, nie tylko w sezonie. I co najważniejsze generować zyski z wielu dodatkowych usług jak gastronomia, organizacja imprez, strefa zabiegowa, gdyż opierając przychody hotelu głównie na wynajmie pokoi hotel w kurorcie nie jest w stanie wygenerować odpowiednio wysokich przychodów.

9( 130)
Wrzesień'19