INWESTYCJA W MIESZKANIE NA WYNAJEM – NIUANSE I PUŁAPKI

Ponad 2 miliony Polaków żyje w wynajmowanych mieszkaniach. Liczba ta cały czas rośnie, co sprawia, że coraz więcej osób inwestuje w nieruchomość na wynajem. Przy niestabilnym rynku finansowym to jeden z pewniejszych instrumentów inwestycyjnych, niemniej nie jest on pozbawiony ryzyka. Jak zatem inwestować z głową?

Autor

Jakub Jakubowski

galeria

W Polsce mamy deficyt mieszkań i nie widać szans na jego szybkie zaspokojenie. Według raportu Think Tanku Heritage Real Estate wynosi on w Polsce 2,1 mln mieszkań i będzie się zwiększał. Nic zatem dziwnego, że mieszkania sprzedają się na pniu, a wiele z nich wraca na rynek z przeznaczeniem na wynajem. Udział najmu w krajowym zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych wynosi ok. 5%, podczas gdy w krajach zachodniej Europy poziom ten osiąga 15-20%. Widać zatem, że Polacy cały czas przywiązani są do własności, nawet obciążonej kredytem hipotecznym na 30 lat, niemniej rynek wynajmu stopniowo rośnie, a co za tym idzie coraz więcej inwestorów chce na nieruchomościach pod wynajem zarabiać. 

Branżowy serwis serwisu domiporta.pl podaje, że średnia rentowność najmu dla największych miast w Polsce wynosi obecnie 5,35 proc. w skali roku. Jest to wartość netto, czyli już po odliczeniu podatku, czynszów i przy założeniu, że przez 1,5 miesiąca w roku mieszkanie stoi puste w oczekiwaniu na najemców i tylko generuje koszty.

Analiza lokalnego rynku nieruchomości to pierwszy i podstawowy krok, od którego inwestor powinien zacząć poszukiwania mieszania pod inwestycję. Koniecznie trzeba się także określić, czy chcemy czerpać zyski z najmu długoterminowego, czy krótkoterminowego. Mieszkania, które cieszą się największą popularnością wśród osób szukających lokum na dłużej, to takie, które są zlokalizowane blisko uczelni wyższych lub centrów biznesowych, a także na osiedlach przyjaznych dzieciom, w otoczeniu infrastruktury dla dzieci i młodzieży, szkół i przedszkoli, dobrze skomunikowane. Wynajem krótkoterminowy to nic innego jak wynajem dobowy, który daje zarobić w kurortach, miejscowościach turystycznych oraz w centrach dużych miast w pobliżu ważnych centrów biznesowych. 

– Banalne stwierdzenie, że lokalizacja jest najważniejsza w pełni się sprawdza. Zacznijmy od pomysłu: komu będziemy mieszkanie wynajmować, a następnie wcielmy się w skórę takiego najemcy. Zastanówmy się gdzie chciałby mieszkać student i na czym mu zależy? Co jest ważne  dla rodziny z dzieckiem, a co dla dyrektora firmy. Mieszkania w dobrych i przemyślanych  lokalizacjach zawsze są dobrze wynajęte – mówi Anna Choynowska, właściciel Broker Nieruchomości.

Jaka jest specyfika najmu krótkoterminowego i jakie mogą być zagrożenia dla inwestora? Przede wszystkim duża rotacja lokatorów, a co za tym idzie większa eksploatacja lokalu, co z kolei wiąże się z koniecznością ponoszenia większych wydatków na remonty. Trzeba też koniecznie wziąć pod uwagę bardzo dużą konkurencję na rynku najmu dobowego. Obsługa takiej nieruchomości jest czasochłonna, a jak wiadomo czas to pieniądz. Można oczywiście zlecić zarządzanie mieszkaniem na wynajem wyspecjalizowanej firmie, co jednak może pochłonąć nawet 30 procent przychodu. Koniecznie trzeba to uwzględnić w analizie potencjału inwestycji. Kolejny czynnik ryzyka to sezonowość. W Polsce sezon trwa zazwyczaj trzy miesiące, z długimi weekendami, feriami można liczyć maksymalnie cztery miesiące. Do tego dochodzi kapryśna pogoda. O ile w sezonie możemy liczyć na spore obłożenie, to po sezonie sytuacja będzie wyglądała zgoła inaczej, liczba udzielonych noclegów znacznie spada, nawet gdy obniżamy ceny. 

Alternatywą jest wynajem długoterminowy, szczególnie w przypadku apartamentów segmentu premium, w bardzo dobrej lokalizacji, w wysokim standardzie. Kluczem jest tutaj znalezienie takiego lokatora, który zapewni nam ciągłość wynajmu przez dłuższy czas, a przez to zagwarantuje nam stałe wpływy, bez względu na sezon. 

– Przy zwykłym wynajmie długoterminowym właściciele mieszkań często boją się ryzyka związanego z wynajmem mieszkania rodzinom z dziećmi. Prawo w określonych sytuacjach stoi po stronie najemcy, nawet jeśli ci nie mogą terminowo regulować swoich zobowiązań wynikających z najmu. Idealne rozwiązanie to długoterminowy wynajem korporacyjny. Ze względu na charakter wynajmujących, ryzyko niewypłacania czynszu, zasiedzenia, itp. jest niwelowane do minimum, gdyż faktura za najem regulowana jest przez pracodawcę, a nie przez wynajmującego, co stanowi dodatkową gwarancję – mówi Agata Karolina Lasota, właścicielka agencji LBC Invest.

W przypadku wynajmu korporacyjnego klientem jest firma, korporacja lub międzynarodowa instytucja, która wynajmuje mieszkanie dla swojej kadry zarządzającej, czy managerskiej. Eksploatacja mieszkania jest w takim przypadku dużo mniejsza w porównaniu z tradycyjnym najmem. Wiąże się to z prowadzonym trybem życia wynajmującego mieszkanie. Inwestycja w mieszkanie pod wynajem korporacyjny opłacalna będzie tylko w największych miastach, dynamicznie się rozwijających, potrafiących ściągać do siebie dużych inwestorów. I przeważnie musimy inwestować w nieruchomość z segmentu premium, co wiąże się z zaangażowaniem większego kapitału. Jeśli takim nie dysponujemy, kupujemy nieruchomość pod zwykły najem długoterminowy i szukamy solidnego najemcy. 

Kiedy kupujemy nieruchomość mieszkaniową pod wynajem, bierzemy pod uwagę dwa rodzaje zysków – bieżące przychody z najmu oraz wzrost wartości nieruchomości w czasie. Przy tworzeniu planu inwestycyjnego rozważamy takie aspekty, jak nieruchomość z rynku wtórnego, czy pierwotnego, stan mieszkania i koszty ewentualnego remontu, lokalizacja, metraż i ilość pokoi, rozmieszczenie pomieszczeń, miejsce w hali garażowej, itp. Wszystko to wpływa na realną stopę zwrotu i łatwość znalezienia solidnego najemcy. 

– W naszej inwestycji Black Pearl kwoty za wynajem apartamentów są najwyższe w Szczecinie, a mieszkania często wynajmują się już w trakcie prac wykończeniowych. Przewidujemy, że podobnie będzie w naszej kolejnej inwestycji Sky Garden. Tym co przemawia za wyborem naszych inwestycji jest przede wszystkim lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja, a także udogodnienia, m.in. stała recepcja, ogrzewanie podłogowe, klimatyzacja, itp. Na przykładzie rynku nieruchomości w Europie, możemy założyć, ze lokale w najlepszych lokalizacjach nigdy nie będą tracić na wartości, a wręcz przeciwnie, będą zyskiwać – mówi Małgorzata Wiszowata, manager ds. sprzedaży Idea-Inwest.

Kalkulując realną stopę zwrotu z inwestycji bierzemy pod uwagę takie czynniki, jak koszty wyposażenia mieszkania, eksploatacji bieżącej, koszty okresowych remontów, wymian sprzętów i mebli, opłaty eksploatacyjne i czynszowe, inflację, podatki, koszty kredytu jeśli inwestycję finansujemy w ten sposób. Musimy też założyć okres tzw. pustostanu, czyli czas, w którym mieszkanie będzie niewynajęte i nie będzie generowało przychodu. Ba, będzie generowało wtedy koszty, bo każda zmiana najemców to konieczność odświeżenia mieszkania i przygotowania go do kolejnego najmu. Na rentowność wpływa też cena za jaką kupujemy mieszkanie. Ważne, aby nie przepłacić na starcie, warto więc zapoznać się z realnymi cenami w okolicy, która nas interesuje, a wręcz szukać okazji. 

– Na inwestora czeka na tym rynku wiele pułapek, z których trzeba zdawać sobie sprawę. Przede wszystkim niedoszacowanie kosztów. Mieszkania mogą wymagać renowacji, czasami coś się zepsuje. Warto wyposażać mieszkanie w elementy, które łatwo wymienić. Dobry standard wcale nie musi oznaczać wysokich kosztów. Inny przykład to wzrost kosztów obsługi, tj. dodatkowe prowizje dla agencji, portali bookingowych, wzrost kosztów utrzymania, sprzątania, szczególnie przy najmie krótkoterminowym, obsługa wspólnoty. Inwestorzy też mają często zbyt duży apetyt na zyski. Bezwzględnie należy śledzić i reagować na zmiany w przepisach podatkowych – mówi Anna Choynowska, właściciel Broker Nieruchomości.

Inne zagrożenia to nierzetelność i niewypłacalność najemców, a także spora rotacja. Nieznany poziom kosztów dodatkowych, szczególnie tych związanych z obsługą inwestycji. Zmiana znaczenia lokalizacji,
w której znajduje się mieszkanie, co może wynikać z kierunków rozwoju miasta nadanych przez jego władze. 

O inwestycji możemy myśleć w perspektywie długoterminowej, ale też popularny jest tzw. flip – kupujemy mieszkanie do remontu, odnawiamy, podwyższamy jego standard i szybko sprzedajemy z zyskiem. Tanie mieszkania, w nienajlepszym stanie technicznym, oferowane są często na przetargach i licytacjach przez komorników, syndyków, gminy czy spółdzielnie mieszkaniowe. Na takiej inwestycji można sporo zarobić, niemniej trzeba jej poświęcić sporo czasu i zainwestować własną gotówkę w zakup mieszkania, jak i jego remont. 

 
10( 131)
Październik'19
gajda