Po pierwsze absolwenci

Lastadia Office, Piastów Office Centre, Baltic Bussines Park, Brama Portowa, Oxygen – to nowe biurowce, dzięki którym Szczecin próbuje dołączyć do krajowej czołówki wynajmu powierzchni biurowych. Dzięki nim ściągają inwestorzy, a wraz z nimi pieniądze i nowe miejsca pracy. W Krakowie, Wrocławiu, czy Trójmieście skutecznie pomogły nie tylko przetrwać upadki dużych zakładów pracy, ale dać nowy impuls do rozwoju tych miast. Czy uda się to w Szczecinie? – Na to pytanie próbuje odpowiedzieć Daniel Bienias, dyrektor w amerykańskim CBRE, światowym gigancie zajmującym się miedzy innymi przenoszeniem korporacji – w rozmowie z Michałem Stankiewiczem.

Autor

Michał Stankiewicz

Jak wygląda oferta biurowa Szczecina na tle Polski?

– 143 tysięcy metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni biurowej, co stawia Szczecin na 8. miejscu w Polsce. Do tego około 60 tys. w budowie, co jednak nie zmieni tej pozycji, za Poznaniem z 290 tys. metrów i Łodzią z 301 tys. mkw.

– Czyli jest lepiej, bo rośniemy, ale daleko nam do czołówki. Niemniej mamy już chyba problem zapełnieniem tego co powstało?

– Teraz Szczecin ma 13 % powierzchni nie wynajętych. Dla porównania najmniej powierzchni jest na mocno rozwiniętym rynku krakowskim (3%) i w Lublinie (7%). To może spowodować wojnę cenową deweloperów, a dla klientów – znaczne ulgi.

– Czym kierują się inwestorzy przy wyborze miejsca? Jak ich zachęcić?

– Pierwszy element to dostępność kadry, odpowiedniej liczby absolwentów z uczelni. Centra usług bazują raczej na młodych ludziach. Potrzebni są księgowi, specjaliści IT, inżynierowie. Niezbędne są języki, nie tylko polski i angielski, ale również skandynawskie. Tutaj można upatrywać potencjału dla Szczecina, by ściągać ludzi ze Skandynawii. Drugi czynnik to podejście władz lokalnych. W innych miastach są powołane specjalne spółki do obsługi relacji z inwestorami – tak jest w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście. W Szczecinie ta działalność jest chyba na początku drogi. Sugeruję, by czerpać wiedzę od najlepszych, którzy lekcje mają już za sobą. Można spojrzeć na Wrocław, który jest bardzo dynamiczny i po prostu podejrzeć jak to robi.

– No właśnie, jak to robi?

– Władza lokalna musi być bardzo otwarta. Pokazywać, że zależy jej na inwestorach. Bardzo istotne jest pierwsze wrażenie. We Wrocławiu zawsze jest spotkanie z prezydentem, a także spotkania na niższych szczeblach. No i co jest bardziej istotne to tzw. „aftercare“, czyli opieka na inwestorem, który już utworzył miejsca pracy, reagowanie na jego problemy. Np. trzeba przenieść przystanek, bo jest daleko od biurowca. Opinia o miastach krąży pomiędzy inwestorami. W tzw. „aftercare“ przoduje właśnie Wrocław. Miasto słuchając problemów wystawia sobie bardzo dobre świadectwo.

– Na razie mówimy tylko o relacjach z inwestorami. A co jest ważne w samym mieście?

– Samo miasto, jeżeli chodzi o komfort i styl życia to wartość dodana. Na pewno budowane teraz w Szczecinie – filharmonia, opera, hala widowiskowa pomogą, ale najważniejsze są zasoby pracy. Przede wszystkim absolwenci, czyli potencjalne kadry dla firm. I tutaj niezwykle ważny jest program współpracy z uczelniami i ich integracja z inwestorami.

– Miasto, władze, uczelnie, kadry – wszystko ok. Nie zapominajmy jednak o roli deweloperów. W końcu to oni stawiają te biurowce i chcą robić biznes. Jak duży mają wpływ w tej układance?

– W procesie podejmowania decyzji przez inwestora – układ i struktura powierzchni biurowej stanowią może 10 do 15 procent wpływu. Nie więcej.

– Jakie cechy powinien mieć dobry biurowiec?

– Powinien być dobrze zlokalizowany ze względu na dostęp do transportu publicznego. Koszt wynajmu może być bardzo niski, ale jak będzie w szczerym polu to i tak nikt tam nie przyjedzie pracować. Ważna jest dogodna komunikacja z dworcem i lotniskiem. Po drugie – biurowiec powinien mieć szeroko rozumianą efektywność. Tutaj znów mamy wskaźniki, czyli efektywnie wykorzystana powierzchnia, regularny kształt piętra, najlepiej prostokąt, co zapewni doświetlenie powierzchni i niezbyt głęboki trakt. Do tego bezpieczeństwo energetyczne, dwa źródła zasilania i jak najmniejsza ilość powierzchni wspólnej. Klimatyzacja i wentylacja musi przewyższać polskie normy.

– A parkingi? Musi być miejsce na auto dla każdego?

– Miejsce parkingowe dla samochodu to bardzo duży koszt, więc firmy są w stanie z tego zrezygnować, jeśli pracownicy mają dojazd transportem publicznym. Coraz częściej odchodzi się od samochodów, na rzecz komunikacji publicznej.

– Jak Pan ocenia nowe, szczecińskie budynki?

– W porównaniu do innych rynków regionalnych, dopiero ostatnie budynki wybudowane w Szczecinie spełniają wymagania nowoczesnych powierzchni biurowych. Choć jak już wcześniej wspomniałem – przewiduję wojnę cenową, bo deweloperzy będą minimalizować straty, by obiekty nie stały puste.

– Jak wygląda przykładowe zlecenie w waszej firmie? Przychodzi przedstawiciel światowej korporacji i mówi: poszukujemy biura w jakimś tanim kraju z wykwalifikowaną kadrą 500 osób?

– Nasza kwatera główna na obszar EMEA (Europe Middle East Asia) jest w Londynie, to pierwszy krok globalnych korporacji. Gdy jakaś firma rozważa przeniesienie swoich usług do Europy Środkowej, to najpierw konkurujemy z Czechami, Słowacją, Węgrami, Rumunią. My bierzemy udział już w tym etapie, dostarczamy do Londynu dane. Potem wybór się zawęża. Jak schodzi to na poziom Polski to całkowicie przejmujemy klienta, organizujemy wizyty, robimy tour po Polsce, po wybranych lokalizacjach. I po wizytach, rozmowach klient podejmuje decyzje.

– Kto teraz przenosi się do polskich biurowców?

– Cały czas sektor outsourcingowy, czyli centra usług BPO. Od 10 lat trwa restrukturyzacja w wielkich światowych i europejskich firmach, do nas przenoszą księgowość, administrację, działy zakupów.

– No to czekamy w Szczecinie na inwestorów. Liczymy na pana.

– Przy wyborze powierzchni biurowej kierujemy się profesjonalizmem, czyli przede wszystkim wymogami i interesem klienta. Ale oczywiście, jako szczecinianin będę miał dużą satysfakcję móc zarekomendować inwestorowi Szczecin – jako tę najlepszą lokalizację.

Prestiż  
Wrzesień 2013