Kupuj świadomie i nie rezygnuj z priorytetów

- do tego zachęca Jolanta Drąszkowska, prezes i właścicielka  firmy Neptun Developer

Zgodnie z obietnicą z ubiegłego wydania, na dzisiaj wybrałam najważniejsze przepisy prawa, z jakimi warto zapoznać się, kupując mieszkanie. Opowiem również o gwarancjach, odbiorach i instrukcji użytkowania mieszkania.

Podstawowym aktem prawnym regulującym prawa Nabywcy jest wprowadzona w życie 29.04.2012 r. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana potocznie ustawą deweloperską.

Ustawa deweloperska dotyczy wszystkich podmiotów oferujących mieszkania do sprzedaży.

Ustawa nie dotyczy jedynie mieszkań, które przed oferowaniem do sprzedaży, mają ustanowioną odrębną własność lokalu. Zakup takiego mieszkania, jest najbezpieczniejszy, ale takich mieszkań na rynku w całej Polsce jest bardzo mało, są to zwykle tzw. resztki z wcześniej zrealizowanych inwestycji.

Fundamentalne zalety ustawy deweloperskiej to:

rzeczywista ochrona środków pieniężnych poprzez obowiązek przyjmowania wpłat na mieszkania tylko na rachunek powierniczy założony w banku

Banki dokonują weryfikacji dewelopera i tylko pozytywna weryfikacja pozwala na założenie rachunku powierniczego. Nie mają one obowiązku założenia rachunku powierniczego każdemu deweloperowi, który złożył wniosek.

ochrona Nabywców w sytuacji tej najgorszej, czyli upadłości dewelopera

Ustawa poprzez zmianę prawa upadłościowego tj. wyłączenie z masy upadłości wszystkich środków pieniężnych na rachunkach powierniczych i niepieniężnych np. niezakończoną budowę, daje możliwość dokończenia budowy i przeniesienia własności na Nabywców (tryb opisany w ustawie).

konieczność sporządzania i udostępniania przez wszystkich deweloperów prospektu informacyjnego

Z prospektu zaczerpniemy informacji o deweloperze, jego historii i sytuacji finansowej, o projekcie inwestycyjnym, o mieszkaniu i o tym, co będzie budowane w przyszłości w danej okolicy.

Prospekt informacyjny warto czytać – jego forma jest przystępna, a jest on nieocenionym źródłem wielu informacji przydatnych do podjęcia decyzji o zakupie konkretnego mieszkania.

Drugim aktem prawnym, ważnym dla Kupujących mieszkania jest Kodeks Cywilny. Z niego wynikają nasze uprawnienia do rękojmi na zakupione mieszkanie. Okres rękojmi wynosi 3 lata na elementy konstrukcyjne i rok na pozostałe elementy mieszkania. 

O gwarancji

Niezależnie od rękojmi, deweloper dobrowolnie może udzielić Kupującemu gwarancji. Tego żadne przepisy już nie regulują.

Ja jestem zdecydowanym zwolennikiem udzielania szczegółowej gwarancji na mieszkanie w postaci księgi gwarancyjnej.

Wielu producentów dobrej jakości materiałów, np. okien, pokryć dachowych, pieców gazowych, udzielają dużo dłuższej gwarancji niż rok. Dla przykładu producenci okien, zwykle udzielają gwarancji na 5 lat. W książce gwarancyjnej jest możliwość przeniesienia tych gwarancji na właściciela mieszkania. 

 Dokumentem spójnym z książką gwarancyjną jest (również nieobowiązkowa) instrukcja użytkowania mieszkania. Warto o nią pytać i warto się z nią zapoznać. Z instrukcji dowiemy się jak użytkować poszczególne elementy mieszkania aby mieszkać komfortowo, ale także jak postępować aby nie utracić uprawnień z tytułu rękojmi i gwarancji. 

W przypadku braku instrukcji użytkowania mieszkania należy żądać instrukcji użytkowania najważniejszych elementów, np. okna czy wyposażenia technicznego. Uzyskanie instrukcji jest o tyle ważne, że użytkowanie mieszkania niezgodne z jej postanowieniami odbiera nam prawo zarówno do rękojmi jak i gwarancji.

O odbiorze mieszkania

Dokonaliśmy już wyboru mieszkania i znamy nasze najważniejsze prawa – został nam już tylko upragniony odbiór. 

W mojej ocenie odbioru winnyśmy dokonywać przy udziale wykonawcy, który będzie wykańczał nam mieszkanie bądź osoby z uprawnieniami budowlanymi. Dobrze jest uzgodnić z deweloperem możliwość wstępnego obejrzenia mieszkania na kilka dni przed oficjalnym protokolarnym odbiorem. Daje to możliwość spokojnego, dokładnego obejrzenia mieszkania bez emocji, jakie zazwyczaj towarzyszą odbiorowi mieszkania.

Zgodnie z art. 27 pkt 4 i 5 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, podczas odbioru do protokołu należy zgłosić wszystkie zauważone usterki. Deweloper w ciągu 14 dni ma obowiązek ustosunkowania się do wszystkich zgłoszonych usterek, a w ciągu 30 dni – do ich usunięcia. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Podczas odbioru należy pamiętać także o dokonaniu spisu wszystkich liczników oraz o tym, że deweloper powinien wymienić nam klucze do drzwi wejściowych.

Mając już klucze do mieszkania, pozostało nam jeszcze mieszkanie wykończyć. W mojej ocenie to minimum 2 miesiące ciężkiej i absorbującej pracy. Jeżeli jednak zdecydowaliśmy się na mieszkanie już wykończone, tego samego dnia wnosimy do niego materac i śpimy w swoim szczęśliwym mieszkaniu.

W kolejnym numerze temat: mieszkanie wykończone czy deweloperskie, a może zakupu na wynajem.

Zapraszam do czytania i cały czas życzę szczęśliwego zakupu. 

 

Jolanta Drąszkowska 

Prestiż magazyn szczeciński
11( 77)
Grudzień'14