Zasada 1 – Jasny cel
Bardzo ważne jest rozróżnienie pomiędzy wolnością finansową a bogactwem. W tym pierwszym przypadku łatwo ocenić, kiedy cel zostanie osiągnięty. Wystarczy wyliczyć koszty niezbędne do utrzymania własnego standardu życia – możemy zrobić to precyzyjnie i bez odnoszenia się do innych ludzi. Dużo trudniej jest zdefiniować bogactwo, gdyż definicja zależeć będzie od punktu odniesienia – co innego oznacza „bycie bogatym” w niewielkiej wsi, inaczej definiują to Warszawiacy, a jeszcze inaczej mieszkańcy Dubaju. Z kolei bogactwo może nam się przydarzyć – możemy odziedziczyć spadek lub wygrać na loterii. Natomiast wolność finansową trzeba sobie skrupulatnie zaplanować – w końcu mówimy o źródle stałych dochodów do końca naszego życia. Jeśli Twoim celem jest wzbogacenie się, to powinieneś kupić tanią nieruchomość, by potem szybko sprzedać ją z zyskiem. Natomiast jeśli Twoim celem jest wolność finansowa, to szukaj tanich mieszkań, wyremontuj je niedrogo, wynajmuj jak najkorzystniej i pilnuj, by mieszkanie nie stało puste i by najemca płacił.
Zasada 2 – Szukaj okazji, nie lokalizacji
W Polsce lokalizacja ma kluczowe znaczenie jedynie w przypadku najmu lokali komercyjnych. W przypadku lokali mieszkaniowych lokalizacja ma znaczenie w segmencie premium. Natomiast w segmencie budżetowym liczy się niska cena najmu. Aby móc tanio wynajmować, nie szukaj zatem „dobrej” lokalizacji, tylko jak najlepszych okazji zakupowych. Lokalizacja będzie miała dla Ciebie znaczenie jedynie w kontekście zarządzania najmem. Jeśli zamierzasz zajmować się tym samemu to inwestuj w mieście, w którym mieszkasz, nawet jeśli wiesz, że w innych miastach stopy zrotu są wyższe. Korzystaj z okazji inwestycyjnych w innych miastach tylko wtedy, gdy masz tam zaufaną firmę, która zaopiekuje się Twoimi mieszkaniami na wynajem.
Zasada 3 – Pamiętaj o cenie całości
W Polsce fetyszyzuje się cenę za metr kwadratowy mieszkania. Dla przykładu kawalerka wielkości 20 m.kw. kosztuje na rynku PLN 200 tysięcy, a sąsiednia kawalerka 25-metrowa (w tym samym budynku, na tym samym piętrze, w tym samym standardzie) kosztuje około 1/4 więcej. Nie jest to do końca uzasadnione różnicą w koszcie wybudowania, bo obie kawalerki mają jedne drzwi wejściowe, jedną kuchnię, łazienkę itd. Różni je tylko 5 m.kw podłogi, sufitu i kilka metrów ścian. Żadna z tych pozycji nie jest specjalnie kosztowna. Raczej nie zauważysz różnicy w otrzymywanej kwocie czynszu najmu, a z pewnością nie aż 25%-ową. Z doświadczenia bazującego na obsłudze ponad 7000 mieszkań na wynajem wiem, że kawalerka mała i ta nieco większa wynajmą się dokładnie za tę samą cenę. Co więcej, właściciel nieco większej kawalerki otrzyma nieco… mniej za najem. Dlaczego? Bo dla 25-metrowej kawalerki opłaty do administracji będą nieco wyższe niż dla 20-metrowej kawalerki. Skoro nie będziesz otrzymywać więcej gotówki, to po co przepłacać?
Zasada 4 – Nie dywersyfikuj
Każdy typ inwestycji charakteryzuje się innym typem ryzyka. Dywersyfikując, uśredniasz ogólne ryzyko, lecz przyjmujesz wiele rodzajów ryzyka na raz. Alternatywą dla tego podejścia jest wyspecjalizowanie się w jednym typie aktywu inwestycyjnego o dobrze rozpoznanym i łatwo zarządzalnym profilu ryzyka. Budując tylko i wyłącznie portfel mieszkań na wynajem wprawdzie nie dywersyfikujesz (bo wszystkie mieszkania w portfelu mają podobny profil ryzyka), ale za to skutecznie rozpraszasz swoje ryzyko. Jeśli jeden z 10 najemców nie będzie płacił czynszu najmu, stracisz przez miesiąc lub dwa tylko 10% swoich przychodów.
Zasada 5 – Inwestowanie w mieszkania na wynajem jest dostępne dla wszystkich
Aby otrzymywać co miesiąc czynsz najmu z posiadanych nieruchomości, nie potrzeba tajemnej wiedzy czy szerokiej siatki koneksji. Choć mieszkania są drogie, to nie musisz posiadać całej kwoty potrzebnej na ich zakup – możesz posiłkować się kredytem hipotecznym. Możesz też zacząć inwestować od dużo niższych kwot np. już od 10 000 złotych, obejmując udziały w spółkach inwestujących w najem i potem dzielących wypracowane zyski w proporcji do wysokości objętych udziałów.
– Reklama –
