Zgodnie z prognozami Savills, w drugiej połowie roku wpływ pandemii będzie widoczny, ale wolumen inwestycyjny nie powinien być niższy od rekordowego zeszłorocznego o więcej niż 20%.
W pierwszej połowie 2020 r. najwięcej zainwestowano w nieruchomości biurowe (1,33 mld euro, spadek o 20% r-d-r). Na drugim miejscu znalazły się nieruchomości magazynowe i przemysłowe (1,15 mld euro, wzrost o blisko 155% r-d-r). Tak dobry wynik w sektorze nieruchomości logistycznych to według Savills symbol zmian w sentymencie inwestorów, który przekierowany został na tę klasę aktywów w kilku ostatnich latach. Obecnie zjawisko to przybiera na sile, m.in. w wyniku przyspieszenia rozwoju branży e-commerce wywołanego pandemią Covid-19, czy szans, jakie dla Polski stwarza perspektywa dążenia producentów do skrócenia łańcuchów dostaw (nearshoring). W samym tylko pierwszym kwartale 2020 r. obiekty magazynowe odpowiadały za ponad połowę całkowitego wolumenu.
Nagłe spowolnienie koniunktury wywołane pandemią Covid-19 nie pozostało bez wpływu na stopy kapitalizacji. Savills szacuje, że w sektorze biurowym, w przypadku najlepszych obiektów w centrum Warszawy, dokonała się ich korekta na poziomie 25-50 punktów bazowych. Przekłada się to obecnie na stopy kapitalizacji dla najlepszych biurowców rzędu 4,50%, podczas gdy przed pandemią negocjowane były w tym sektorze transakcje ze stopą kapitalizacji 4,25%. Korekta na podobnym poziomie dokonała się również w lokalizacjach poza centrum oraz w miastach regionalnych.
W ocenie Savills, inwestorzy dużo większy nacisk kładą obecnie na analizę najemców i w zależności od branży, w której najemcy działają, ocena ryzyka stabilności takiej firmy może wpłynąć na korektę stóp kapitalizacji o kolejne 15-25 punktów bazowych. Do momentu odbicia gospodarki oraz konsensusu w sprawie skali zjawiska pracy z domu, stopy kapitalizacji dla najlepszych biurowców w stolicy będą poruszać się w przedziale 4.5%-4.75%. Savills zwraca również uwagę na małą liczbę transakcji w 2020 r. dotyczących najlepszych biurowców łączących centralną lokalizację i długoterminowe umowy najmu. Powodem tego były duże różnice w oczekiwaniach cenowych pomiędzy sprzedającymi a kupującymi.
Stopy kapitalizacji dla nieruchomości handlowych wzrosły o około 25-50 punktów bazowych, a w przypadku nieruchomości magazynowych utrzymały się na dotychczasowym poziomie ok. 5% dla najlepszych obiektów dedykowanych pojedynczym, dużym najemcom. Po raz pierwszy w historii stopy kapitalizacji dla obiektów magazynowych zrównały się z poziomem szacowanym dla najlepszych obiektów handlowych.
Nieruchomości magazynowe w dużej mierze wychodzą z pandemii obronną ręką. Perspektywy rozwoju dla tego sektora są nadal bardzo dobre. Przyspieszony rozwój rynku e-commerce niewątpliwie wzmocni popyt ze strony inwestorów. Więcej niewiadomych pojawia się w kontekście wpływu pandemii na sektor biurowy. Może ona doprowadzić do polaryzacji rynku i koncentracji kapitału inwestycyjnego w nieruchomościach biurowych w najlepszych lokalizacjach, które z dużym prawdopodobieństwem obronią swoją pozycję w dłuższym okresie – mówi Tomasz Buras, CEO Savills w Polsce oraz dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego.
Trudny czas dla sektora nieruchomości handlowych może przyciągać inwestorów, którzy rozumieją zachodzące w nim zmiany i potrafią budować wartość w takim otoczeniu rynkowym. Wiatru w żagle dostali inwestorzy z sektora instytucjonalnego najmu mieszkań (PRS). Praca z domu otworzyła dyskusję o nowym wymiarze funkcji mieszkaniowej połączonej z aspektami przestrzeni komercyjnej. Zjawisko to określane jest mianem resimercial (od słów residential – mieszkaniowy i commercial – komercyjny) i wkrótce może stać się jednym z najpopularniejszych zwrotów na rynku nieruchomości.
– Wreszcie, pandemia pokazała, że są klasy aktywów związanych z nieruchomościami, których wyniki nie zależą od odwiedzalności czy obecności pracowników. Należą do nich np. centra danych czy farmy solarne. Z czasem poszerzą one pulę inwestycji alternatywnych – dodaje Tomasz Buras.
Wysoka wartość transakcji na rynku inwestycyjnym w pierwszej połowie 2020 roku, to w ocenie ekspertów Savills rezultat m.in. bardzo dobrej koniunktury na rynku w ostatnich latach i finalizacji transakcji rozpoczętych jeszcze przed pandemią. Szereg restrykcji wprowadzanych od połowy marca przyczynił się do opóźnień w toczących się procesach transakcyjnych, a w niektórych przypadkach do wstrzymania rozmów. Konsekwencje tego zjawiska będą widoczne również w drugiej połowie roku.
Obecnie obserwuje się chęć powrotu do aktywności ze strony inwestorów i wzrost liczby nowych procesów transakcyjnych. Ich finalizacja będzie możliwa jeszcze w tym roku, pod warunkiem, że jesienią nie będzie konieczności ponownego zaostrzenia restrykcji. Jak szacuje firma Savills, całoroczny wolumen transakcji inwestycyjnych w 2020 r. może być do 20% niższy od zeszłorocznego, który był rekordowo wysoki i wyniósł 7,8 mld euro. Z pewnością, będzie to dobry rok dla sektora nieruchomości magazynowych, który oprócz bardzo dobrych pierwszych sześciu miesięcy roku, drugie półrocze rozpoczął od finalizacji spektakularnej transakcji przejęcia portfela nieruchomości logistycznych Grupy Goodman przez GLP.
– Reklama –
– Wyniki za drugi kwartał 2020 r. potwierdziły nasze prognozy z okresu początku pandemii. Rynek powierzchni magazynowych i przemysłowych wykazał się dużą odpornością na zawirowania spowodowane przez Covid-19. Optymizmem napawa zwłaszcza przyśpieszenie w stosunku do początku roku zaobserwowane od kwietnia do czerwca – mówi Kamil Szymański, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych
w Savills.
Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej w Polsce na koniec czerwca 2020 r. wyniosły 19,6 mln m kw. Jak podaje Savills, w pierwszej połowie roku rynek wzbogacił się o ponad 1 mln m kw. nowej powierzchni. Deweloperzy przystosowali się do nowych wymogów sanitarnych i w drugim kwartale dostarczyli ponad 40% więcej nowej powierzchni, niż w pierwszym. W drugim kwartale rozpoczęto jednak budowę tylko ok. 350 000 m kw., czyli o 1/3 mniej niż przed rokiem i aż o połowę mniej niż w poprzednim kwartale. Wśród deweloperów zauważalna jest zwiększona awersja do ryzyka. Udział budów spekulacyjnych na koniec czerwca spadł do 38%.
W pierwszej połowie roku w Polsce wynajęto 2,4 mln m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej, o 25% więcej, niż przed rokiem. Znakomitą większość stanowiły nowe umowy i ekspansje, a renegocjacje dotyczyły zaledwie ok. 600 tys. m kw. Jak wynika z raportu Savills, Covid-19 spowodował wyraźny wzrost zainteresowania umowami krótkoterminowymi. W pierwszej połowie roku wolumen transakcji najmu na okres poniżej jednego roku przekroczył roczne wartości obserwowane w poprzednich latach. Na koniec czerwca średnia stopa pustostanów w sektorze magazynowym spadła do poziomu 6,6%. Na większości rynków w Polsce czynsze pozostawały stabilne i w przypadku stawek bazowych wahały się od 2,70 do 4,40 euro/m kw./miesiąc za moduły wielkopowierzchniowe oraz do 5,25 euro/m kw./miesiąc za małe moduły (SBU).
