Nieruchomości w powszechnej opinii uchodzą za bezpieczny instrument inwestycyjny. Biorąc pod uwagę indeksy z ostatniej dekady, tak jest w istocie, choć dzisiaj trudno jest uzyskać dwucyfrową stopę zwrotu. Z danych portalu domiporta.pl wynika, że średnia rentowność najmu w Polsce wynosi obecnie 5,35 proc netto. W najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach może sięgnąć 6, a nawet więcej procent netto. Netto, czyli już po odliczeniu podatku, czynszów i przy założeniu, że przez 1,5 miesiąca w roku mieszkanie stoi puste w oczekiwaniu na najemców i tylko generuje koszty. W dzisiejszych czasach to bardzo przyzwoite wskaźniki.
POPYT NAPĘDZA PODAŻ
W Polsce buduje się na potęgę, a pod względem liczby oddawanych na rynek mieszkań, Polska jest w europejskiej czołówce. Mimo tego poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wciąż jest niski. Według danych Eurostat w 2019 r. aż 37,6% Polaków mieszkało w przeludnionych mieszkaniach. Ostatni raport branżowy firmy doradczej Deloitte wskazuje też, że na 1000 mieszkańców Polski przypada 386 mieszkań, co daje naszemu krajowi jedno z ostatnich miejsc w Europie. Nic zatem dziwnego, że popyt napędza podaż, a to wpływa również na atrakcyjność inwestycyjną nieruchomości mieszkaniowych. Mitem jednak jest przeświadczenie, że na każdej nieruchomości można zarobić, podobnie jak nie jest prawdziwe stwierdzenie, że mieszkania pod wynajem to inwestycyjny samograj. Inwestowanie w tego typu nieruchomości wymaga dużej wiedzy i orientacji na rynku, by rentowność takiej inwestycji była satysfakcjonująca.
Od czego zacząć? Kluczem do sukcesu jest strategia. W nieruchomościach na wynajem są dwa zasadnicze modele – nastawiamy się na dochód z wynajmu lub też na wzrost wartości mieszkania w zakładanym przez nas okresie. Oczywiście, jedno i drugie założenie może być ze sobą powiązane. Skupmy się jednak na tym pierwszym modelu, najbardziej w naszym kraju popularnym. Kupując mieszkanie pod wynajem musimy odpowiedzieć sobie na pytanie, czy interesuje nas wynajem krótkoterminowy, czy długoterminowy. To determinuje jakie mieszkanie kupimy i w jakiej lokalizacji.
WYNAJEM KRÓTKOTERMINOWY
W przypadku wynajmu krótkoterminowego inwestujemy w mieszkanie w miejscu, które generuje duży ruch turystyczny. Ceny rzędu 400 złotych za dobę działają na wyobraźnię, niemniej trzeba zdawać sobie sprawę z kilku istotnych faktów. Opłacalność tego typu inwestycji uzależniona jest w dużym stopniu od czynników wpływających na koniunkturę – pora roku, pogoda, sezon turystyczny, duże imprezy odbywające się w okolicy, moda na dane miejsce, itp. Ilość zmiennych jest bardzo duża, a niezmienna jest jedno – ilość zainwestowanej gotówki lub rata kredytu, którym inwestycja została sfinansowana.
Istotną kwestią, którą trzeba brać pod uwagę szacując stopę zwrotu jest sezonowość. W Polsce sezon trwa 3 miesiące, z długimi weekendami w ciągu roku mogą to być maksymalnie 4 miesiące, choć oczywiście są lokalizacje, np. góry, gdzie ruch turystyczny jest zarówno latem, jak i zimą. W każdym razie, po sezonie lub w okresie pozaszczytowym ciężko jest o duże obłożenie, a ceny wynajmu dobowego spadają nawet o połowę.
Kolejne potencjalne ryzyko przy najmie krótkoterminowym to ogromna konkurencja na rynku. I nie mówimy tutaj tylko o innych mieszkaniach na wynajem, ale o całej branży najmu dobowego, czyli hotelach, pensjonatach, czy prywatnych kwaterach tak bardzo popularnych dzięki portalowi Airbnb. Analizując opłacalność inwestycji trzeba wziąć pod uwagę również czas i koszty obsługi. Rotacja lokatorów jest bardzo duża, a co za tym idzie stan mieszkania szybko ulega degradacji. Ponadto trzeba poświęcić dużo czasu na dostarczanie lokatorom kluczy, sprzątanie, promocję oferty w internecie, obsługę portali rezerwacyjnych, itp. Wielu inwestorów nie ma na to czasu i oddaje zarządzanie apartamentem firmie zewnętrznej, ale wtedy trzeba się z nią dzielić przychodem. Gdy doliczymy do tego koszty eksploatacyjne, które są po stronie właściciela i podatek, to zostaje w kieszeni około 40% przychodu, a to przekłada się na realną stopę zwrotu.
WYNAJEM DŁUGOTERMINOWY
Mniej absorbujący, stabilniejszy i bezpieczniejszy jest z pewnością wynajem długoterminowy. Tutaj podstawą jest stały najemca, płacący regularnie czynsz o stałej wysokości, dbający o mieszkanie, z którym wiąże nas umowa, a nie regulamin wynajmu. Ta forma generuje także znacznie mniej kosztów po stronie właściciela mieszkania. Przede wszystkim, lokal nie musi być w pełni wyposażony, gdyż najemcy bardzo często posiadają własne meble i sprzęt AGD, aczkolwiek oferta z pełnym wyposażeniem z pewnością jest atrakcyjniejsza i daje też więcej zarobić.
Co ważne, nie trzeba ponosić kosztów ciągłego promowania oferty, a w sytuacji gdy najemca nie płaci czynszu lub zniszczy coś w mieszkaniu, właściciel mieszkania jest zabezpieczony zapisami umowy, może też skorzystać z kaucji. Przy wszystkich zaletach wynajmu długoterminowego nie można jednak zapominać o tym, że przepisy o prawie lokatorskim dają dużą ochronę nieuczciwemu lokatorowi i pozbycie się go z mieszkania jest procesem długim i bardzo uciążliwym. Dlatego decydując się na inwestycję w mieszkanie pod wynajem długoterminowy, przed podpisaniem umowy najmu trzeba koniecznie zweryfikować wynajmującego, jak też zabezpieczyć się solidną umową.
– Reklama –
Gdy już zdecydujemy jaka forma najmu nam pasuje, szukamy odpowiedniego mieszkania. Przy tworzeniu planu inwestycyjnego rozważamy takie aspekty, jak nieruchomość z rynku wtórnego, czy pierwotnego, stan mieszkania i koszty ewentualnego remontu, lokalizacja, metraż i ilość pokoi, rozmieszczenie pomieszczeń, miejsce w hali garażowej, itp. Wszystko to wpływa na realną stopę zwrotu i łatwość znalezienia solidnego najemcy.
FINANSOWANIE I PERSPEKTYWY
Jak sfinansować zakup mieszkania pod wynajem? Najprostszy sposób to oczywiście gotówka, ale popularne jest również kredytowanie inwestycji. W tej drugiej opcji stopa zwrotu będzie oczywiście niższa. Kredyty hipoteczne są dzisiaj trudniej dostępne niż przed pandemią koronawirusa, ale jeśli mamy zdolność kredytową, to możemy zbudować atrakcyjny portfel nieruchomości nie wydając przy tym zbyt dużych pieniędzy.
Rynek wynajmu w Polsce jest cały czas w fazie wzrostowej i według wszelkich raportów i danych ekspertów tak będzie jeszcze przez wiele lat, mimo że Polacy, w porównaniu z innymi nacjami wciąż bardziej przywiązani są do kultu własności, nawet obciążonej kredytem na 30 lat, niż do wynajmu. Z badań Eurostatu wynika, że lokale mieszkalne wynajmuje w Polsce tylko około 16 procent mieszkańców. W Niemczech jest to 48,6 procent, czyli prawie połowa populacji, w Holandii 30,6 proc., a w Czechach 21,5 proc. Polska goni Europę w tych wskaźnikach, co oczywiście jest dobrym prognostykiem dla tych, którzy rozważają inwestycję w nieruchomość pod wynajem.
