Jakie są wady i zalety wynajmowania mieszkania? W dodatku więcej niż jednego. Czy to jest sposób na spokojne życie bez zawirowań finansowych? Czy to jest dobry biznes? Swoimi przemyśleniami na ten temat podzielił się z nami Tomasz Jastrzembski – szczeciński przedsiębiorca i rentier.
Biznes rentierski, jak każdy inny, ma swoje blaski i cienie. Blaskiem jest to, że generalnie nie jest to jakoś specjalnie trudna działalność, angażująca czas i siły. Jeżeli wynajmujesz na długi termin, czyli masz najem na dłużej niż na rok, to w zasadzie wszystko się ogranicza do pobierania pieniędzy co miesiąc. Mamy w Polsce bardzo niskie podatki, jeśli chodzi o nieruchomości. Preferencyjna stawka to 8,5% do 100 tys. złotych przychodu rocznie. Powyżej tej kwoty jest chyba 12,5%, czyli w porównaniu z czymś takim, jak prowadzenie własnej działalności gospodarczej, to jest całkiem nieźle, bo tam mamy 19%.
Są i wady
Nie miałem takich sytuacji, ale wiem, że do nich dochodzi. Na przykład polskie prawo przede wszystkim jest bardzo łagodne w stosunku do najemców. Taki lokator, szczególnie jeżeli jest obeznany w prawie albo korzysta z porad na różnych forach internetowych, może narobić właścicielowi nieruchomości bardzo dużo kłopotów. Przede wszystkim może nie płacić za wynajem. A my nie możemy mu w zamian np. odłączyć mediów. Czyli ponosisz wszystkie koszty utrzymania mieszkania, bo przecież czynsz do spółdzielni, bez względu na to, czy twój najemca płaci czy nie, musisz odprowadzić. I to jest twój koszt. Kolejna sprawa związana jest ze zużyciem mieszkania. To coś, co wydaje mi się, mało ludzi bierze pod uwagę. Ale jednak te mieszkania się zużywają. Najemcy są różni. Jedni mówią, że będą dbali i dbają, a inni, że będą dbali i nie dbają. Na przykład mamy w mieszkaniu na podłodze położone panele. Coś rozleje, ale nie wiesz, czy one czasem z tego powodu nie napuchną. Skala takich rzeczy narasta. Ktoś nie zwracał na nie uwagi i okazuje się, że po latach masz dość dużo kosztów, które musisz ponieść na odświeżenie takiego mieszkania, żeby znowu wprowadzić je na rynek po jakieś normalnej cenie, żeby to nie był wrak. Trzeba jednak część tych uzyskanych pieniędzy odkładać na taki fundusz remontowy, który z czasem będzie potrzebny. Mieszkania się zużywają jak wszystkie inne rzeczy. To jest więc minus. Kolejny – można trafić na nieuczciwego najemcę, można trafić na osobę, która jest w ogóle wyszkolona, czy też jest już wprawiona w czymś takim, jak naciąganie właścicieli mieszkania. I to jest duży kłopot dla najemcy. Można sprawdzić np. na Facebooku są takie różne grupy wsparcia dla najmującego i tam są podawane takie rzeczy, które czasami po prostu sprawiają, że włos na głowie się jeży.
Zaletą jest
brak codziennej wyceny składników majątku. Mieszkania generalnie mają stopę zwrotu około 5% rocznie. To jest dla jednych dużo, dla innych niedużo. Nie jest to nic więcej niż to, co dają lokaty. W tej chwili można znaleźć lokaty nawet na 8%, ale z ograniczoną kwotą kapitału, ale i taką na 6,5% w bankach, które pozwalają deponować środki w wysokich kwotach, które przewyższają nawet wartość mieszkania, które masz na wynajem. Mieszkania czasami tanieją, czasami rosną. Polska jest takim rynkiem, o którym się mówi, że jeszcze nikt na nieruchomościach nie stracił. Mieszkania w Polsce w stosunku do innych części Europy, innych krajów, były dość tanie. One oczywiście rosły i będą, na dłuższą metę, jakąś wartość pieniądza przenosić. Bo mieszkanie to nie jest tylko mieszkanie. To są materiały oraz czynności, które trzeba wykonać, żeby je wprowadzić na rynek, czyli po prostu wybudować. Jak będą rosły pensje i koszty materiałów wiadomo, że wartość mieszkań będą musiały rosnąć. Bo żaden developer, przedsiębiorca nie będzie prowadził deficytowej działalności. Natomiast jest też coś takiego jak alternatywny koszt kapitału. Uwzględniając, że ktoś kupił w 2001 roku, mieszkanie za 2 700 do 3 tysiące złotych za metr, to nie znaczy, że on teraz ma 20%, 30% stopy zwrotu rocznie. Stopę zwrotu trzeba liczyć od aktualnej wartości twojego majątku. To mieszkanie nie jest warte dalej 3 tysiące złotych za metr, tylko jest warte 9, 10, 12 tysięcy złotych za metr. I od tej kwoty wydaje mi się, że trzeba byłoby liczyć sprawność tego biznesu. Na Zachodzie normalnym jest to, że rodziny, choć nie są bardzo majętne, to jednak odkładają pieniądze i inwestują środki w spółki, w giełdę. Wracam więc do tematu, gdy mieszkanie nie jest codziennie wyceniane. Kupiłeś je za 300 tysięcy złotych i zakładasz, że ono jest tyle warte. Natomiast jeżeli spojrzy się na takie akcje jak Coca-Cola, Johnson & Johnson, czy REIT (real estate investment trust) – fundusze, które są całkiem niezłą alternatywą dla wynajmowania. Żeby kupić mieszkanie, to musisz wyłożyć 300 tysięcy złotych. Z tej kwoty, powiedzmy, dostaniesz 2 tysiące złotych miesięcznie. No to nie kupisz kolejnego mieszkania za 2 tysiące złotych. Ale gdy włożysz pieniądze w REIT za 300 tysięcy złotych, no to rocznie dostaniesz 60 tysięcy złotych. I te 60 tysięcy złotych możesz znowu reinwestować w dokupowanie udziałów, czy też jednostek w tym funduszu. I tutaj się pojawia magia procentu składanego. I to jest coś, o czym się wydaje wielu inwestorów nieruchomości nie zdaje sobie sprawy i że to jest też bardzo fajny sposób na inwestowanie i na oszczędzanie. Wadą tego jest to, że są aktywa, które są wyceniane codziennie. I może się okazać tak, że na początku roku twój majątek ma wartość 300 tysięcy złotych, ale na koniec roku jest to 200 tysięcy złotych. I mówisz: straciłam 100 tysięcy złotych. Ale tak naprawdę, to wciąż masz tysiąc udziałów i one dalej ci płacą tyle samo dywidendy co kwartał, bo to są kwoty wypłacane kwartalnie. Mieszkania są u nas popularne. Natomiast są też podatne na różne zawirowania. Nas uratowały wydarzenia za granicą wschodnią. Bardzo dramatyczne, ale nie oszukujmy się. Dla naszej gospodarki, dla naszego rynku mieszkaniowego to było błogosławieństwo – napływ ludzi. No ale też nie wiem, czy jak się skończy wojna, czy ci ludzie wrócą na Ukrainę, czy nie wrócą, czy będzie bezrobocie, czy nie będzie, czy ludzi będzie stać na opłacenie czynszu. Są to ryzyka, moim zdaniem, często nie brane pod uwagę przy wynajmie. Nie jest to złoty biznes, innymi słowy. Jest to lokowanie kapitału z 5-6%, a czasami nawet 4%. zwrotem rocznie. Zakładając, że wartość mieszkania będzie rosła. Ale ponieważ w pieniądz wpisana jest inflacja, to wiadomo, że nominalnie one powinny przynosić wartość. Realnie, nie wiadomo.
Wynajmuję troszeczkę taniej
niż rynek, oczekuje. Tylko, że ostatecznie to nie wychodzi źle, ponieważ mając najemcę, które wie, że ma atrakcyjnie wynajęte mieszkanie, ja nie mam rotacji. A rotacja kosztuje. Jeżeli samemu się wynajmuje mieszkanie, to oczywiście nie płacisz tej prowizji do pośrednika nieruchomości. Ale trzeba brać pod uwagę fakt, że każdy miesiąc postoju, to jest 8% Twojego przychodu na minus. A ja wolę mieć długoterminowych najemców, którzy nie rotują. Pozornie zarabiam mniej, ale nie mam rotacji. To znaczy, jak ktoś wynajmuje moje mieszkanie, to jest w nim 3, 4, 5 lat. I mi to pasuje. Mam więc też to odświeżanie mieszkania rzadziej, nie co roku, a co 4, 5 lat. Każdy liczy oczywiście inaczej, każdy inaczej do tego podchodzi. Są ludzie, którzy są w tym dużo bardziej wyrachowani i potrafią z tego wyciągnąć więcej, niż te wspomniane przeze mnie około 5%. Ale mi to wystarczy. Dla mnie to jest raczej coś, co traktuje jako pasywny przychód i czy ja mam tego przychodu tysiąc złotych więcej na np. 4 mieszkaniach czy mniej, to już nie robi znaczenia. Ale mam dużo mniej roboty z tym. Bo moje założenie jest takie, że kupuję mieszkanie na wynajem po to, żeby pieniądze co miesiąc do mnie spływały i żebym się tym nie przejmował.
– Reklama –
