Jak wygląda sytuacja branży condo w dobie pandemii koronawirusa?

Można powiedzieć, że mija pod znakiem negocjacji. W początkowej fazie wirusa, w marcu i kwietniu operatorzy działających obiektów, które teoretycznie powinny wypłacać obiecane zyski wstrzymali jakiekolwiek działania nie tylko operacyjne dotyczące działania hoteli, ale też te związane z kwestią wypłat i rozliczeń z właścicielami. To zrozumiałe, cała branża – zresztą nie tylko ta – czekała na rozwój sytuacji. Choć już wtedy operatorzy wiedzieli, że negocjacje będą nieuniknione. Straty jakie hotele ponosiły w związku z przestojem były ogromne i w zasadzie niemożliwe do odrobienia. I tak fatycznie się stało. Wielu operatorów wspólnie z właścicielami pokoi i apartamentów szuka rozwiązania (obniżenie wysokości wypłat, rozłożenie ich w czasie), które będzie satysfakcjonujące dla obu stron. Spektakularnych konfliktów nie ma. W kilku inwestycjach pojawiły się spory prawne, ale dotyczy to w zasadzie obiektów, gdzie problemy z wypłatami narastały już od dawna, a wirus jedynie przyspieszył sytuację.

Przed pandemią był prawdziwy wysyp inwestycji w condohoteli. Budowali duzi i mali. Czy obserwuje Pani duże zahamowanie realizacji tego typu inwestycji? A może inwestorzy w dobie pandemii nie są już tak chętni do lokowania swoich pieniędzy w tego typu nieruchomości?

Wirus niewiele zmienił. Nadal budują duzi i mali. A w zasadzie inaczej: duzi i mali mówią, że planują budowę i sprzedają poszczególne lokale. Ile z tych inwestycji realnie powstanie, trudno dziś powiedzieć. Wszystko zależy od tego na ile biznesplan danej inwestycji był profesjonalnie ułożony, czy spółka ma faktycznie zamiar szybkiej budowy i uruchomienia obiektu, w końcu czy ma finansowanie inne niż z wpłat klientów. Chętni na zakup nieruchomości w condohotelach nadal są. Jest ich mniej, ale tu znów nie przez wirus. Proces odchodzenia od masowego inwestowania w condohotele zaczął się już dużo wcześniej, mniej więcej wiosną 2019 roku. Dodatkowym ciosem dla branży była kampania, którą jesienią minionego roku przeprowadził UOKIK oraz KNF. Wskazywano na ryzyka lokowania środków w tego rodzaju nieruchomości. W efekcie z grona potencjalnych kupujących wykruszyli się inwestorzy indywidualni, którzy nie akceptowali ryzyk związanych z systemem condo. Sprzedaż mocno zwolniła, ale chętni na zakup nieruchomości w condohotelu nadal są, wirus ich za bardzo nie przestraszył. Myślę, że bardziej kluczowe dla tej branży jest to, co na rynku zdarzy się w ciągu 1–2 lat. Jeśli operatorzy będą wypłacać zyski i nie nastąpi kilka spektakularnych upadków i konfliktów z właścicielami, to nabywcy nadal będą. W odwrotnej sytuacji cała branża condohoteli straci i tak już nadszarpnięty wizerunek i wiarygodność.  

Pandemia bardzo szybko zmieniła rynek turystyczny. Hotele w wakacje nie mają pełnego obłożenia, szczyt popularności przeżywa agroturystyka, wypoczynek za miastem, a w miastach kwitnie airnb. Czy ten trend jest dużym zagrożeniem dla rynku condo?

Nie do końca jest tak. Hotele – szczególnie te nad morzem – od połowy lipca do końca sierpnia mają praktycznie pełne obłożenie. A obiekty w miastach stoją puste, także mieszkania wynajmowane krótkoterminowo poprzez platformy typu Booking i Airbnb. Złą sytuację i perspektywy dla rynku mieszkań na doby opisywaliśmy i prognozowaliśmy już w listopadzie 2019 r. Wirus w zasadzie był ostatnim ciosem, który przesądził o kondycji tego rynku na najbliższe 2–3 lata. Sam wynajem mieszkań nie do końca był i jest zagrożeniem dla condohoteli. Tych w miastach jest jak na razie niewiele, buduje je głównie spółka Arche. I funkcjonują dobrze. Z kolei w kurortach apartamenty zawsze konkurowały i będą konkurować z apartamentami. Więc tu sytuacja też się nie zmienia. W zasadzie nie jest istotne to, czy obiekt jest hotelem czy apartamentem. 

Kluczowa jest umiejętność sprawnego zarządzania najmem i szukania turystów? 

Zdecydownie! Im bardziej profesjonalny podmiot i odpowiednia lokalizacja, tym wyższy poziom bezpieczeństwa w wypracowywaniu zysków. Często pada też teza, że w dobie koronawirusa apartamenty będą chętniej wybierane niż hotele, bo pozwalają na separację i samodzielne gotowanie. Ale nie do końca znajduje to potwierdzenie w faktach i w badaniach preferencji turystów. Wiosną tego roku na zlecenie Blue Marine Mielno przeprowadzono badanie na dużej grupie 3,4 tys. gości hotelowych. I jak się okazało, COVID–19 wbrew przypuszczeniom wcale nie zmienił nastawienia Polaków do wypoczynku. Nadal ponad połowa chce wypoczywać w hotelach (55%). Nieznacznie więcej osób niż w poprzednich latach planuje wyjazd do apartamentów (wzrost z 13 do 16%). Za to nie widać było zupełnie znaczącego skoku jeśli chodzi o wypoczynek w odosobnieniu. Wyniki te znalazły odzwierciedlenie w wysokim obłożeniu obiektów nadmorskich w wakacje. Jak turyści będą zachowywać się w najbliższych miesiącach? Nadal nie do końca wiemy. Te zachowania są naprawdę trudne do przewidzenia, i to dla najlepszych specjalistów od turystyki. 

Czy pandemia spowodowała spadek cen zakupu i progów wejścia w inwestycję?

Odnotowaliśmy nieznaczny spadek cen może 4–6%. Condohotele, podobnie jak mieszkania w kurortach trzymają ceny. Apartamenty wręcz przeżywają swoje 5 minut, bowiem wiele osób po kwarantannie zaczyna szukać alternatywy na wypadek, gdyby znów możliwość przemieszczania się i przebywania na zewnętrz była ograniczona. Z kolei segment condo zyskuje na spadającej rentowności z instrumentów finansowych, a majowa obniżka stóp procentowych jeszcze wzmocniła ten trend. 

Czy inwestycja w condohotele, szczególnie dzisiaj, może być dobrą inwestycją, czy raczej zaleca Pani ostrożność i przeczekanie do lepszych czasów? 

System condo od zawsze niesie ze sobą wiele ryzyk. Jako analitycy rynku wskazujemy na nie od lat. Nieprzewidywalność turystyki w czasach pandemii dodatkowo przysparza wielu pytań. Paradoksalnie jednak wirus niewiele zmienia. Możliwość upadku lub niewypłacalności danego hotelu istniała zawsze i zawsze będzie. Perspektywa 15–20 lat, po której de facto taka nieruchomość zaczyna dopiero realnie na siebie zarabiać jest bardzo długa. W dużej mierze od intencji operatora oraz tego na ile obiekt jest profesjonalnie zbudowany i zarządzany zależy czy faktycznie przez te naście lat będzie prężnie działał i przynosił zyski. Jeśli potencjalny kupujący ma obawy, myśli: „kupię i za kilka lat sprzedam”, to raczej powinien szukać klasycznego apartamentu, a nie nieruchomości w systemie condo. 

Co trzeba wziąć pod uwagę rozważając inwestycję w condohotele?

Zakup takiej nieruchomości to proces dość skomplikowany. Zależy nie tylko od planów i sytuacji dewelopera czy operatora obiektu. Na wiele pytań musi sobie odpowiedzieć także sam kupujący. Od lat przygotowujemy analizy nie tylko dla deweloperów inwestujących w kurortach i uzdrowiskach, ale też dla inwestorów indywidualnych. Przygotowanie takiej analizy zaczyna się w zasadzie od pełnego wywiadu z potencjalnym kupującym. Lista pytań, na które musi odpowiedzieć sobie nabywca lub znaleźć odpowiedź u dewelopera liczy aż 80 punktów. Pokazuje to wyraźnie jak złożony jest model condo. To połączenie kupowania nieruchomości, wiedzy finansowej, hotelowej, turystycznej i znajomości specyfiki polskich kurortów i uzdrowisk. Trzy najważniejsze elementy, na które inwestor indywidualny musi sobie odpowiedzieć to: lokalizacja – na ile potencjalnie ma szansę na generowanie zysku przez cały rok, sytuacja prawna i finansowa nieruchomości oraz spółki budującej i zarządzającej obiektem. I na koniec: alternatywa wyjścia z inwestycji, czyli jeśli za 5–10 lat właściciel będzie chciał sprzedaż nieruchomość, to jakie ma potencjalne szanse, by znaleźć kolejnego nabywcę na swój pokój w hotelu.

Jakie pułapki czyhają na inwestorów i jakie są nieuczciwe praktyki deweloperów?

(Śmiech). W zasadzie na ten temat można napisać książkę. Nie wszystkie nieuczciwe zamiary da się wychwycić, nawet prowadząc bardzo dogłębną analizę inwestycji i założeń biznesowych. Mówiąc kolokwialnie: papier wszystko przyjmie. A sprytnym biznesplanom, nie do końca opartym na realiach ulegają nawet analitycy bankowi. Najważniejsze jest możliwie szczegółowo „prześwietlić” dewelopera i operatora.
Co nie jest łatwe. Bo jak ma kupujący zajrzeć do szczegółowych finansów spółki, skoro nie ma ona obowiązku publicznego publikowania takich danych? Łatwiej jest oczywiście przeanalizować spółki giełdowe, ale tych na rynku condo z modelem wypłaty stałych zysków praktycznie nie ma, poza Marvipolem. Raporty KRS składane przez spółki też niewiele mówią. Poza tym w przypadku spółek młodych – a takie zazwyczaj budują condohotele – nawet roczne sprawozdanie nic nie mówi, bo nie mamy historii, nie wiemy co się dzieje w finansach spółki w związku z budową inwestycji. Tego po prostu jeszcze nie widać, w rozliczeniach KRS. A dodatkowo hotel z reguły buduje inna spółka, a umowę na zarządzanie podpisujemy z inną spółką. Nic więc dziwnego, że wielu inwestorów nie ma wiedzy i chęci by drążyć temat. Ufają w to co w folderach reklamowych wypisują deweloperzy. Dlatego tak ważna jest edukacja kupujących. Condohotel jest produktem inwestycyjnym opartym o nieruchomości, a nie nieruchomością o tym trzeba pamiętać. 

Czy odważyłaby się Pani wskazać deweloperów budujących condohotele, którym można zaufać? I dlaczego?

To niezręczna rola kogoś chwalić lub piętnować. Trudno ocenić jakie dana spółka ma intencje. Są duże podmioty, które z powodzeniem działają i wypłacają zyski od lat. Są też pojedyncze obiekty, które również funkcjonują i płacą. Ich dobra passa może trwać nadal. Ale czasy wirusa stawiają wiele znaków zapytania związanego z kondycją branży turystycznej. Hotele te mogą mieć ambitne plany i szczere chęci, by działać sprawnie, jednak sytuacja zewnętrzna może je zmusić do zmian czy nawet zamknięcia obiektów. Fakt, że ktoś działa od lat nie znaczy, że będzie sobie radził. Jedne z pierwszych firm, które otwierały obiekty condo, np. na Mazurach czy w górach od dawna mają problemy z płynnością i wypłatami. Wiele zależy od rzeczywistych intencji dewelopera i operatora, a te trudno do końca przewidzieć. Z drugiej strony hotel zbudowany według profesjonalnych biznesowych realiów nawet w przypadku upadku operatora ma szansę wyjść obronną ręką. Zarządzanie takim obiektem przejmuje po prostu inny podmiot. I jeśli nie jest to obiekt w przysłowiowym Pcimiu Dolnym, gdzie od razu wiadomo, że nie ma szans na wynajem, nowy operator może z powodzeniem wypracowywać odpowiedni zyski.

Często można się spotkać z reklamami obiecującymi 10, a nawet więcej procent stopy zwrotu. Czy takie stopy zwrotu są realne?

Nie, takich ofert już od dawna nie ma. Wszelkie wypowiedzi ekspertów lub osób, które za ekspertów w tej tematyce się uważają a straszące deweloperami obiecującymi 10% zyski, można włożyć między bajki. A żeby „włożyć kij w mrowisko” powiem, że owszem stopa zwrotu na poziomie 10% jest realna. Tyle, że jak zawsze podkreślam we wszystkich analizach i wypowiedziach jest jedno „ale”. Jeśli ktoś kupował lokal w cenie 6–9 tys. zł za m². kilka lat temu, to dziś osiąga faktycznie tak duże stopy zwrotu. Nawet w sezonowych kurortach. Jeśli ktoś dziś kupuje lokal za 20–25 tys. zł za m². to nie jest w stanie uzyskać rentowności wyższej niż 3–5%. Matematyki i stawek najmu turystycznego jakie obowiązują w Polsce po prostu nie da się oszukać. 

Czy decydując się na inwestycję w condohotel istnieje możliwość późniejszego wyjścia z inwestycji?

Tak, jeśli obiekt dobrze funkcjonuje. I taki rynek wtórny w segmencie condo już funkcjonuje, ale jest on marginalny. Z prostego powodu: nikt dobrze działającej i przynoszącej zyski na poziomie 5–8% nieruchomości nie chce sprzedawać. Jeśli takie sytuacje się zdarzają to raczej dotyczą właścicieli, którzy z jakiś powodów potrzebują w danym momencie gotówki. Część inwestorów sprzedaje też dotychczasowe lokale condo, by kupić inne, większe lub kilka w nowych inwestycjach, często nawet u tego samego dewelopera. Negatywny scenariusz oczywiście też może się zdarzyć. W przypadku niewypłacalności i upadku operatora, kiedy obiekt nie ma potencjału na całoroczny wynajem odsprzedanie pokoju jest praktycznie nierealne. 

I na koniec zapytam o Pani ocenę rynku condo w województwie zachodniopomorskim, chyba najpopularniejszym, a na pewno jednym z najpopularniejszych w Polsce. Jaka jest jego specyfika, jaki jest potencjał, szczególnie w czasie pandemii, kto i jak tu buduje i czy warto tu inwestować?

Zachodniopomorskie to mekka condo. Zresztą to właśnie tu powstawały pierwsze w Polsce condohotele, budowane przez lidera condo w Polsce, kołobrzeską spółkę Zdrojowa Invest. To typowe condo, czyli obiekty które są naprawdę hotelami, i w których nabywcy mają zyski wypłacane niezależnie od obłożenia, a nie jako podział przychodów z wynajmu jeśli dany apartament czy pokój się wynajmie. W ślady tego dewelopera i operatora hotelowego poszli inni. Wysyp nieruchomości condo jest w regionie wyraźnie zauważalny. Dotyczy nie tylko największych kurortów, jak wspomniany Kołobrzeg, Świnoujście, Międzyzdroje i Mielno, ale także małych miejscowości: Grzybowo, Pogorzelica, Sianożęty, Mielenko, Rogowo. Specyfiką województwa jest bardzo duży udział w wynajmie gości z Niemiec. To oni zapewniali wysokie zyski, ponosili bowiem poziom obłożenia poza szczytem sezonu. A w czasie pandemii gości z zagranicy zabrakło. Obiekty nadrobiły w sezonie turystami z Polski. Ale poza wakacjami Polacy nad Bałtyk nie jeżdżą tak często, i raczej są to weekendowe pobyty. Tymczasem hotele muszą utrzymać się przez cały sezon. Bez gości z Niemiec będzie im trudno. Dlatego obiekty, które powstały na fali rosnącej turystyki, bez rzetelnego podejścia do biznesplanu będą upadać. Nie da się bowiem utrzymywać hotelu, z jego wysokimi kosztami funkcjonowania, jedynie z przychodów wakacyjnych. Region niewątpliwie ma ogromny potencjał, nawet niezależnie od bliskości Niemiec.
Ma przede wszystkim dobrze rozwiniętą siatkę dróg dojazdowych, czego zupełnie nie można powiedzieć o kurortach środkowego Wybrzeża czy górach.