Najczęściej przy zawieraniu umów najmu nieruchomości korzystamy z ogólnie dostępnych w Internecie wzorów, które, przynajmniej na pierwszy rzut oka, obejmują wszystkie niezbędne elementy umowy. Problem pojawia się, gdy klient chce skorzystać ze swoich uprawnień, a druga strona uchyla się od wykonania obowiązku albo zasłania postanowieniem umowy, które odbiega od zapisów określonych w ustawach. Pojawia się wówczas pytanie: które postanowienia są wiążące i w jaki sposób skutecznie dochodzić swoich praw?

Najem okazjonalny a eksmisja lokatora

Jednym z najczęściej pojawiających się zagadnień jest eksmisja lokatorów, którzy pomimo zakończenia umowy, dalej zajmują nieruchomość. Problem ten w dużej mierze rozwiązują umowy najmu okazjonalnego. Nie każdy wynajmujący decyduje się jednak na podpisanie takiego dokumentu (ponieważ wiąże się ona z kosztami i nakłada na strony dodatkowe obowiązki).

Do umowy musimy załączyć określone dokumenty. Najważniejszym jest oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się dobrowolnie egzekucji w terminie wskazanym w żądaniu. Kolejnym elementem jest oświadczenie najemcy, w którym wskazuje on lokal, do którego będzie mógł się przenieść w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Ostatnim wymaganym dokumentem jest zgoda właściciela nim tego lokalu, że najemca będzie mógł w zamieszkać w razie egzekucji. Wynajmujący ma również obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy do Urzędu Skarbowego – tłumaczy mecenas Sandra Wylegała z Kancelarii Adwokackiej Tumielewicz w Szczecinie.

W przypadku zwykłych umów najmu wynajmujący przed skierowaniem sprawy do komornika, który jest organem egzekucyjnym, musi uzyskać w sądzie wyrok zezwalający na eksmisję. Najczęściej wiąże się to z kilkuletnim procesem, w toku którego nieruchomość cały czas jest w posiadaniu byłego najemcy. Prawidłowo przygotowana umowa najmu okazjonalnego pozwala zaoszczędzić wynajmującemu czas i pieniądze, ponieważ oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji zastępuje wyrok sądu w przedmiocie eksmisji.

Czy właściciel może samodzielnie podjąć działania, aby lokatorzy opróżnili lokal, bez czekania na tytuł wykonawczy z sądu i zakończenie postępowania egzekucyjnego?

Niestety, podejmowanie działań zmierzających do przejęcia nieruchomości na „własną rękę” może narazić właściciela na odpowiedzialność cywilną, a w niektórych przypadkach również na odpowiedzialność karną. Dzieje się tak ponieważ osoby, które chcemy eksmitować, są posiadaczami nieruchomości, a posiadanie w oparciu o obowiązujące przepisy prawa cywilnego jest szczególnie chronione. W związku z tym osoby, którzy zostaną bezprawnie pozbawione posiadania nieruchomości mogą złożyć do sądu pozew o przywrócenie stanu posiadania – dodaje mecenas Wylegała.

Czy to oznacza, że najemca może do czasu zakończenia postępowania eksmisyjnego bezprawnie zajmować lokal?

Osoby, które decydują się na taki krok muszą liczyć się z odpowiedzialnością cywilną, ponieważ za każdy dzień bezumownego korzystania z nieruchomości (gdy najemca traci tytuł prawny do lokalu a mimo to przebywa w nim bez zgody właściciela), przysługuje odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki mógłby właściciel otrzymać z tytułu najmu nieruchomości – wyjaśnia prawniczka.

Najem na czas określony

Jednym z najczęściej powielanych w umowach najmu zapisów, które są niezgodne z obowiązującymi przepisami, jest możliwość dowolnego wypowiadania przez strony umowy zawartej na czas określony. Jest to możliwe tylko w wyjątkowych wypadkach, a przyczyny wypowiedzenia powinny zostać skonkretyzowane w umowie. Za zbyt ogólnikowy należy uznać zapis: „każda ze stron może wypowiedzieć umowę z ważnych powodów z zachowaniem jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia”. Przy zawieraniu umowy warto tez zwrócić uwagę na wady nieruchomości, które ujawniamy w trakcie trwania stosunku najmu. Większość klientów uważa, że w takiej sytuacji może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Niestety zdarza się, że najemcy nadużywają tego uprawnienia i próbują każdą ujawnioną wadę lokalu podciągnąć pod wadę zagrażającą życiu lub zdrowiu. Aby skutecznie wypowiedzieć umowę w tym trybie konieczne jest, aby wada faktycznie zagrażała życiu lub zdrowiu najemcy. Nie ma przy tym znaczenia, czy wada istniała w momencie zawarcia umowy czy pojawiła się dopiero później. Istotne jest, aby zagrożenie dla zdrowia lub życia miało charakter realny i obiektywny. Najemcy w trakcie trwania umowy mają obowiązek dokonywania w lokalu drobnych prac naprawczych m.in. podłóg, drzwi, okien, instalacji. Wynajmującego obciąża natomiast np. naprawa i wymiana wewnętrznych instalacji, wymiana pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej, podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych - tłumaczy prawniczka.

Podwyższanie czynszu najmu

Najemcy rzadko mają świadomość, że wynajmujący nie mogą dowolnie podwyższać czynszu najmu w czasie trwania umowy. Aby podwyższyć czynsz, musi najpierw wypowiedzieć jego dotychczasową wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego z zachowaniem terminów wypowiedzenia (ustawa o ochronie praw lokatorów wprowadza w tym zakresie 3 miesięczny okres wypowiedzenia, który w umowie może zostać przez strony wydłużony). Jeżeli najemca nie zgadza się na podwyżkę czynszu, to umowa wygasa z chwilą upływu okresu wypowiedzenia. Warto w umowie najmu wprowadzić zapisy, na mocy których ewentualna podwyżka czynszu będzie możliwa dopiero po negocjacjach z najemcą i podpisaniu aneksu do umowy. W umowie możemy również wprowadzić zapisy, że zmiana czynszu najmu będzie mogła nastąpić w określonej częstotliwości, np. nie częściej niż raz do roku, a podwyżka nie będzie mogła przekraczać określonej stawki. W umowach najmu wynajmujący, w celu ochrony swoich interesów, często wprowadzają zapisy zezwalające na wypowiedzenie umowy z powodu zaległości czynszowych w krótszym terminach niż przewidują ustawy. Obowiązujące przepisy pozwalają na wypowiedzenie umowy z winy najemcy, który pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu, pod warunkiem, że zaległość z tego tytułu jest równa co najmniej trzem pełnym okresom płatności.

Wejście do lokalu przez właściciela

Z punktu widzenia najemcy istotne znaczenie ma to, że wynajmujący w trakcie trwania umowy nie może bez zgody i wiedzy najemcy wejść do lokalu, który jest przedmiotem stosunku najmu. W tym przypadku prawo posiadania lokalu ma pierwszeństwo przed prawem własności, a ustawa przewiduje tylko kilka wyjątków, przy spełnieniu których właściciel może wejść do lokalu bez wcześniejszego umówienia z najemcą (dotyczy to np. awarii, która powoduje szkodę lub stanowi zagrożenie). Jeżeli wynajmujący nadużywa swoich praw i wchodzi do mieszkania bez zapowiedzi lub pod nieobecność najemcy to takie zachowanie można oceniać pod kątem odpowiedzialności karnej. Niekiedy niezapowiedziane wizyty mają na celu skontrolowanie najemcy, na którego skarżą się sąsiedzi. Jeżeli najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi lub przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokalu w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia – wyjaśnia prawniczka.